房屋租赁合同中的质量瑕疵问题——出租人的责任与承租人的救济

房屋租赁合同是指出租人出让房屋的使用、收益权，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种双向的、有偿的合同，它的目的是使出租人获得租金收入，使承租人获得房屋的使用、收益权。在房屋租赁合同中，出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的房屋。这一义务包括以下几个方面：交付义务、维修义务、质量瑕疵担保义务、保管义务、返还义务。本文主要关讨论的是房屋出租人的质量瑕疵担保义务，即出租人应担保所交付的房屋能够为承租人依约正常使用、收益，不存在质量瑕疵。

一、房屋的质量瑕疵的分类

质量瑕疵担保责任，是指出租人应担保所交付的房屋能够为承租人依约正常使用、收益，不存在影响房屋使用、收益价值的质量瑕疵。质量瑕疵是指房屋的物理性质或功能性能与合同约定或者通常标准不符，导致房屋的使用、收益价值降低或消失的情形。

房屋的质量瑕疵，可以根据其是否危及承租人的人身、财产安全和健康，分为一般质量瑕疵和缺陷瑕疵。一般质量瑕疵的判断标准是合同约定的房屋的质量标准或者通常标准，即房屋是否能够满足承租人依约正常使用、收益的要求。缺陷瑕疵的判断标准是房屋是否存在危及承租人的人身、财产安全和房屋的质量瑕疵，可以根据其是否危及承租人的人身、财产安全和健康。

二、房屋质量瑕疵的法律后果

一般质量瑕疵的法律后果是出租人应对承租人的财产利益损失承担赔偿责任，即出租人应补偿承租人因房屋的使用、收益价值减损而造成的损失。一般质量瑕疵的救济方式是出租人应在合理的期限内，对房屋的瑕疵进行修缮，恢复房屋的正常使用、收益状态，或者同意承租人相应地减少或不支付租金，以补偿承租人的损失。

缺陷瑕疵的法律后果是出租人应对承租人的人格权利益损害承担赔偿责任，即出租人应赔偿承租人因房屋的危险性而造成的损失。缺陷瑕疵的救济方式是出租人应在承租人要求解除合同的情况下，同意解除合同，退还已收取的租金，并赔偿承租人的损失。

一般来说，如果承租人在订立租赁合同时，明知或者应当知道租赁物的瑕疵，承租人视为自担风险，在租赁合同生效之后，承租人不能要求出租人对瑕疵进行修缮、减少或不支付租金或者解除合同。但是，如果租赁物的瑕疵危及承租人的人身、财产安全和健康，承租人即使在订立租赁合同时，明知或者应当知道租赁物的瑕疵，承租人仍有权利在租赁合同期间的任意时间点解除合同，这是对人格权的最大限度保护。