二手房买卖中，买家想要退房能否要求减少违约金？

在二手房交易中，双方往往会在合同中约定违约金，以确保合同的顺利履行。通常情况下，违约金是房屋总价的20%，但对于房价高昂的房屋而言，这笔费用可能会成为普通人难以承受的负担。然而实际上，如果买方违约，房东真的能够获得合同约定的房屋总价款的20%吗？这是一个让许多人感到疑惑的问题。

根据我国《民法典》第五百八十五条的规定，如果合同中约定的违约金金额低于因违约所造成的损失金额，受损方可以请求人民法院或仲裁机构增加违约金金额；如果约定的违约金金额过高，超过了因违约所造成的损失金额，违约方可以请求人民法院或仲裁机构适当减少违约金金额。因此，买方要求调低违约金是由法律基础的。

那么，如何判断合同中约定的违约金是否过高呢？一般来说，应当以对卖方造成的损失为基准，比如房屋的市场价值、卖方的利息损失、卖方的其他损失等。但是，这并不是唯一的标准，还需要综合考虑其他的因素，比如买卖合同的履行情况、当事人的过错程度、当事人的预期利益等。这些因素都会影响到违约金的合理性和公平性。

例如，如果违约的时间很短，卖方并没有因此错过其他的买家，那么卖方的损失就不会很大，法院有可能适当调低违约金的数额。另外，如果买方已经部分履行了合同，比如已经支付了一部分的房款，那么对卖方来说影响不大，法院也有可能酌情减少违约金的数额。此外还有，如果买方的主观过错程度较小，或者卖方也存在一定的过错，那么也可以适当调低违约金的数额。当然，如果违约方是出于恶意违约，比如双方当事人签订合同后，房价下跌，买方拒绝履行合同，这种情况下需要对恶意违约行为进行惩罚，违约金的调整应当体现出对恶意违约的惩罚。

如何申请调整违约金

如果你认为合同中的违约金过高，卖家向人民法院提起诉讼后，你可以请求法院对违约金进行适当减轻。在诉讼过程中，你需要提供证据证明违约金的数额过高，比如房屋的市场价值、卖方的损失情况、合同的履行情况、当事人的过错情况等。法院将根据具体情况判断是否适当减轻违约金的数额。

当然，诉讼并不是唯一的途径，你也可以通过协商、调解、仲裁等方式与卖方达成和解，调整违约金的数额。这样可以节省时间和成本，也可以维护双方的关系。但是，无论采用哪种方式，你都应当尊重合同的原则，遵守法律的规定，保护自己的合法权益，也尊重对方的合法权益。

总之，违约金是二手房交易中的一个重要问题，它涉及到双方当事人的利益和责任。合同中约定的违约金并不是一成不变的，它可以根据实际情况进行适当的调整。如果你认为合同中的违约金过高，你可以通过法律途径或者其他方式与卖方协商，请求对违约金进行适当减轻。但是，你也应当遵守合同的约定，履行合同的义务，不要轻易违约，以免给自己和对方带来不必要的麻烦和损失。