商铺转让合同中转让费的返还问题

什么是商铺转让合同

商铺转让合同是指承租人在租赁商铺过程中，因不想继续经营或者其他原因，将自己租赁的商铺转让给他人的合同。商铺转让合同是一种特殊的租赁合同，涉及到出租人、承租人、次承租人三方的权利和义务。商铺转让合同的内容一般包括商铺的位置、面积、租期、租金、转让费、转让条件、转让方式、转让责任等。

什么是转让费

转让费是指承租人在转让商铺时，向次承租人收取的一笔费用，用于补偿承租人在商铺上的投入和损失，以及作为承租人的利润。转让费的数额一般由双方协商确定，只要不违反法律法规的强制性规定，双方应当按照约定履行合同。转让费的支付方式可以是一次性支付，也可以是分期支付，具体要根据合同的约定执行。

什么情况下可以返还转让费

商铺转让合同的履行过程中，有时会出现一些不可预见的情况，导致合同无法实际履行，或者履行的效果与合同的目的不符。在这种情况下，次承租人可能会主张返还转让费，以减少自己的损失。那么，具体在什么情况下，次承租人可以主张返还转让费呢？一般来说，有以下两种情况：

（一）转让未经房东同意。根据法律规定，承租人转租出租物的，应当取得出租人的同意。如果承租人擅自将商铺转租给他人而未经房东同意，导致原租赁合同解除，进而使转让协议无法实际履行，次承租人有权要求返还已支付的转让费。在这种情况下，次承租人是在承租人的授权下进行商铺转让的，但由于承租人未取得房东的同意，导致合同无法履行。因此，次承租人可以主张返还已支付的转让费。

（二）商铺因拆迁等非当事人原因无法继续经营。根据法律规定，因不可归责于当事人一方的事由，致使合同目的不能实现的，可以解除合同。如果商铺因拆迁等非主观因素导致无法继续经营，使得次承租人无法实现合同目的，次承租人有权要求返还转让费。在这种情况下，商铺的无法继续经营是由于不可抗力导致的，与双方的过错无关。因此，次承租人可以主张返还转让费。

返还转让费的比例如何确定

在上述两种情况下，次承租人可以主张返还转让费，但是返还的比例如何确定呢？一般来说，有以下两种方法：

（一）按照合同约定。如果商铺转让合同中已经明确约定了转让费的返还条件和比例，那么双方应当按照合同约定执行。这种方法是最符合双方真实意思表示的，也是最便于履行的。

（二）按照实际使用时间与租赁期限的比例。如果商铺转让合同中没有明确约定转让费的返还条件和比例，或者合同约定的返还条件和比例不合理或者不公平，那么双方可以根据实际使用时间与租赁期限的比例确定返还转让费的比例。这种方法是一种较为公平和合理的解决方式，可以体现双方的利益平衡。具体的计算公式为：

返还转让费的比例 = (租赁期限 - 实际使用时间) / 租赁期限

例如，如果次承租人支付了20万元的转让费，租赁期限为5年，实际使用时间为2年，那么返还转让费的比例为：

返还转让费的比例 = (5 - 2) / 5 = 0.6

返还转让费的金额 = 20 x 0.6 =12万元

总之，什么情况下次承租人可以主张返还转让费，以及返还转让费的比例如何确定，应当根据合同的约定或者实际情况进行判断。在司法实践中，法院也通常会根据双方的过错程度等因素，判断返还转让费的比例。