无锡法院审理物业纠纷典型案例

案例一 某物业公司诉闫某追索物业费纠纷案

案例二 王某诉某物业公司、业委会物业服务合同纠纷案

案例三 某物业公司诉周某等物业服务合同纠纷案

案例四 王某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

案例五 某业委会诉某物业公司共有收益纠纷案

案例六 徐某诉某物业公司损害赔偿纠纷案

案例七 某小区物业费调价群体纠纷

案例一

某物业公司诉闫某追索物业费纠纷案

【基本案情】

闫某系某小区业主。2008年6月，某物业公司开始为该小区提供物业服务，物业费1.80元/月/平方米。闫某入住后结欠2012年1月至2021年6月期间物业费27714.54元，其认为因其房屋存在漏水，物业公司未尽到维修职责，所以拒交物业费。物业公司则认为其已履行了应尽的义务，系开发商未将业主房屋漏水问题处理好，业主可以向开发商维权。

【裁判结果】

法院认为，案涉房屋虽确实存在漏水问题，闫某多次向物业公司报修，但从物业公司提供的维修记录材料可反映其已按约履行了维修义务，闫某应当按约支付物业费。闫某如认为物业公司回应不及时也仅为个别瑕疵问题，不能成为拒交物业费的理由，其可以另行向相应责任主体主张权利。法院据此判决，闫某向物业公司支付物业服务费27714.54元以及违约金17839.05元。

【典型意义】

物业管理服务包括物业共用设施设备的维修和养护、共用部位的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护等多项内容。业主及时、足额支付物业费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件，若因物业服务存在个别瑕疵即拒绝履行交纳物业费这一合同主要义务，显然超出了合理限度。物业经费不足将危及到物业服务工作的正常开展，势必导致小区物业服务质量下降。同时在认定物业服务是否存在瑕疵时，还应分清责任主体，对于开发商应承担的质量责任不应转由物业公司来承担。

报送单位：无锡市中级人民法院

案例二

王某诉某物业公司、业委会物业服务合同纠纷案

【基本案情】

王某向某物业公司承租业主共有地面停车位用于停放新能源汽车。为方便充电，应供电公司要求，王某向物业公司及小区业委会申请出具同意或适宜安装充电桩的证明文件，但物业公司和业委会则以“王某所租赁的车位属于全体业主共有、出具证明文件需经业主大会表决同意”为由，予以拒绝。

【裁判结果】

法院认为，充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，王某申请在其承租的固定车位上安装充电桩系为了实现租赁车位的合同目的，理由正当。该申请安装行为未改变业主共有部分的用途，不属于对业主共有设施进行改建的行为，不影响业主共同利益，无需经由全体业主共同决定。物业公司及业主委员会应根据相关政策性文件并遵循诚信原则及时履行配合义务，而不应以未经业主大会表决同意或存在安全隐患等为由予以拒绝。

【典型意义】

国家发展和改革委员会等多部门于2016年7月发布的《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》（发改能源〔2016〕1611号）第四条规定：对于占用固定车位产权人或长期承租方（租期一年以上）建设充电基础设施的行为或要求，业主委员会原则上应同意并提供必要的协助。大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义，完善充电等配套设施建设是推广电动汽车应用的重要举措。

本案判决业委会和物业公司配合承租人出具同意或适宜安装新能源汽车充电桩的证明文件，符合国家倡导的绿色节能的可持续发展战略，同时也有利于指引物业公司和业委会主动承担社会责任，更好地服务广大业主。

当然，对于电动汽车充电可能存在的安全隐患，也应引起高度重视。今年10月份，江苏省消防安全委员会办公室专门出台了《江苏省地下汽车库电动汽车停放充电区域安全管理规定（试行）》，对地下汽车库的充电区域布置等提出明确要求。因此，对于充电设施的安装，应在符合相关安全要求的前提下进行。

报送单位：无锡市中级人民法院

案例三

某物业公司诉周某等物业服务合同纠纷案

【基本案情】

2010年8月，周某购买某房产公司开发的别墅一套。2021年9月29日，周某就案涉房屋办理不动产（房屋）登记，但至今未领取房屋钥匙，也未实际装修、使用和居住。2007年，物业公司进驻案涉小区。2017年7月，物业公司向周某作出《进户催告通知书》，载明“开发公司已于2017年1月6日给您发了入户通知书，但您至今未办理入户手续……希望您自接到进户催告通知书后10个工作日内前来物业服务中心办理相关入户手续。”周某于2017年7月13日签收该通知书。2018年1月，物业公司再次向周某送达《进户催告通知书》一份，内容与前一致。物业公司多次通过微信和发函向周某催收物业服务费。后物业公司起诉周某支付物业服务费106020.9元。

【裁判结果】

法院认为，业主无正当理由迟延受领房屋，应自迟延之日起承担物业服务费用。民法典第589条明确了迟延受领的法律后果，包括债务人负担的减轻或者债权人负担增加的费用等。根据该条精神，物业服务费属于债权人受领房屋后应当向第三人即物业服务提供者承担的费用，是基于房屋本身必然产生的费用，当然应由债权人自迟延之日起自行承担该费用。据此，判令周某支付物业服务费98791元及违约金。

【典型意义】

生活中，很多业主购买房屋后并不急于使用，因此也就搁置收房，从而避免收房后交纳物业费的义务，为自己减少“损失”。殊不知该方式仅仅考虑了己方利益，而加重了房屋出卖人的负担，也对物业公司的运营管理带来了不便。为督促当事人依法、依合同履行各自的义务，本案从合同约定及法律的基本文意出发，判令迟延受领房屋的当事人承担物业费，给少数“打小算盘”的业主敲响了警钟，任何人都不能从自己的不诚信行为中获利。

报送单位：无锡市中级人民法院

案例四

王某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

【基本案情】

王某系宜兴市丁蜀镇某小区业主，某物业公司系该小区物业服务公司。双方《前期物业服务协议》约定：公共水电分摊费：0.4元/平方/月（独立建账，依实分摊）；电梯使用费：0.4元/平方/月（独立建账，依实分摊）；分摊原则以业主物业建筑面积所占的比例确定。公共能耗费及电梯使用费按年交纳，实行包干使用。

2024年1月，物业公司在小区公告栏内张贴收支情况报告（2023年1月1日至12月31日的收支情况）。其中，物业共用部位经营收益为41549.45元；电梯运行费收入317828.2元，支出329975.09元；公共水电分摊费收入317828.2元，支出267529.15元，结余50299.05元。王某认为，物业公司应退还其公共收益、电梯维护费用273.5元、公共水电分摊费用206.5元等，故提出诉讼。

【裁判结果】

法院认为，民法典第278条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。小区共有部分收益的取得、使用及分配，应当由业主共同决定，在业主未依照法定表决程序表决通过分配方案，且未对相应业主进行授权的情况下，单个业主无权主张分配小区共有部分收益。另外，根据《前期物业服务协议》约定，公共能耗费及电梯使用费按年交纳，实行包干使用，物业公司据此主张盈亏自动结转计入下一年度，符合“包干使用”的合同约定，不损害业主利益。故对于王某的诉讼请求不予支持。

【典型意义】

小区物业服务费用通常有两部分构成：一部分是物业服务企业为小区提供物业费收取的对价，即狭义的物业费，另一部分则是小区公共区域产生的水电能耗费用及电梯使用费，该部分费用由物业服务企业代为交纳，向业主预收。对于公共区域水电能耗及电梯使用费，预收后如何决算则要结合具体的物业服务合同而定，如本案小区约定实行包干制，物业服务企业收取后用于小区公共区域运行和电梯维护，自负盈亏，业主不得以存在盈余为由要求退款。对于公共收益，因其归全体业主共有，处分权在全体业主，业主个人无权单独主张分配共有部分收益。

报送单位：宜兴市人民法院

案例五

某业委会诉某物业公司共有收益纠纷案

【基本案情】

某小区业委会与物业公司签订物业管理协议，对公共收益分配比例、停车费收费标准、绿化养护标准及公共设施的维护等进行了约定。物业公司2018年1月进场，2020年12月退场，退场时未与业委会结算。双方在公共收益及支出、消防器材及水带箱损坏、绿化毁损补偿、设施设备维护、垃圾清运等多项费用等存在较大争议，遂诉至法院。

【裁判结果】

法院认为，民法典第282条规定，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。案涉小区收取的停车费、广告费均系公共收益，因物业公司从未定期公布公共收益的收支情况且撤场之后怠于结算，业委会的监管不到位，导致账目不清，物业公司长期将这笔“糊涂账”据为己有，损害业主合法权益。故法院依法委托专业审计机构，根据小区停车费、广告费、租赁费等实收情况，在扣除合理的支出后，判决物业公司将返还各项收益50万余元。

【典型意义】

根据法律规定，小区公共部分使用产生的收益归全体业主共有，并不属于物业公司的私产。物业公司仅是受业主委托代为管理，收取合理的管理成本费用。因此，受托人应尽到勤勉职责，依法妥善管理各项收益，做到单独建账、收支有据，在退出服务小区时及时移交给业委会或新的物业公司。业委会或业主在物业服务过程中也应尽到监管、督促职责，确保业主公共利益免受侵害。

报送单位：无锡市滨湖区人民法院

案例六

徐某诉某物业公司损害赔偿纠纷案

【基本案情】

徐某系某小区业主，某物业公司系该小区的物业管理服务企业。双方于2021年4月签订的《前期物业管理服务协议》。2022年3月7日，徐某从该小区东大门南出口出小区时，因未经过开门感应区，让门卫开门，门卫答复称：“你走偏了，往后倒倒……”后徐某见门卫未给其开门，直接徒手翻越，期间门卫口头阻止，徐某坚持翻越并从感应门顶端跳下。因失去平衡，着地受伤，经诊断为左小腿外伤骨折，住院期间支付医疗费21437.41元。徐某起诉请求物业公司赔偿其上述损失。

【裁判结果】

法院认为，徐某作为成年人不听门卫劝阻，坚持翻越门岗造成受伤，其个人行为是导致损害后果的原因，与物业公司无关。物业公司在损害事件中并未有侵权行为和过失，不应承担责任。

【典型意义】

举止文明是社会主义核心价值观的重要组成部分，面对不文明行为，司法裁判应发挥对社会公正的重要引领作用，弘扬社会主义核心价值观，引导良好的社会风尚。本案中，物业公司正是基于维护小区秩序，保护业主人身、财产安全的职责，采取合理措施，安装了感应门。徐某翻越门禁的行为，不仅没有遵守合理的出行规则、罔顾自身安全，更是一种有悖公共秩序的不文明行为，由此引发的损害后果应由其自行承担。

报送单位：宜兴市人民法院

案例七

某小区物业费调价群体纠纷

【纠纷情况】

某物业公司为某小区提供前期物业服务，该小区拥有高舒适度、低能耗系统，可常年维持室内温度20℃~26℃的“三恒”系统。因物价、人员工资等上涨及设备老化，维护成本逐年上升，亏损严重，物业公司提出上调物业费、系统维护费。业主则认为开发商在卖房时承诺维持系统的终生服务，不会涨价，双方未就涨价达成一致。后经双方分别委托审计，物业公司均亏损。

业委会成立后，对调价、是否续聘或选聘新物业公司以及任何应急方案未达成一致。某物业公司于2024年6月1日撤场。物业的不正常运营影响到整个小区空调制冷、新风系统供应，涉及人数众多，关系群众生活的重要民生问题。

【化解情况】

在社区、街道、区住建局的协调联动下，人民法庭多次参加协调会，并出具法律分析意见书，指出购房合同的承诺物业费不涨价，但也约定基础物价变动则物业费可以调价，因此涨价有合同依据，同时物业公司也应以群体权益为重，合法维权，建议双方协商合理调价后按照合同继续提供物业服务。最终，经多方协调成功召开业主大会，征求了多数业主意见，同意继续选聘该物业公司，并达成在合理范围内调价方案，该起群体纠纷得以妥善解决。

【典型意义】

这是一起“早期介入+出具法律分析意见+多部门联动”的多元解纷典型案例。首先，在矛盾发生之初，人民法庭提早介入，查阅购房合同、物业服务合同等材料，就前期物业合同的效力、物业收支审计等开展法律咨询。其次，及时提供法律分析意见，建议街道、社区加强指导业主委员会、促推谈判协商，允许在合理范围内涨价，重新签订新物业服务合同。最后，召开由社区、街道、区住建局等单位参加的联席会议，多部门联动，促成业主大会成功召开以及会商方案的落地。该纠纷成功解决为类似问题的处理提供了借鉴样本。

报送单位：无锡市梁溪区人民法院

本文来源于“无锡中院”微信公众号